Een vrije markt zorgt ervoor dat als een groep mensen iets nodig heeft, er altijd wel een andere groep mensen is die bereid is dat te produceren. Uiteindelijk worden die producten verhandeld op een markt waarvan beide partijen profiteren. Die producten worden ook nog eens verhandeld voor de laagst mogelijke prijs, mits er sprake is van voldoende concurrentie. Dat is een ideale wereld, die ook wel bekendstaat als het kapitalisme.
Toch blijkt de markt de laatste tijd vaker te falen dan we in het verleden gewend zijn. Bij veel producten merken we niet dat de markt faalt. Dat komt omdat de marktvorm verworden is tot een monopolie of een oligopolie. In dergelijke marktvormen is er onvoldoende sprake van concurrentie. Uiteindelijk wordt het product wel geleverd, alleen tegen een te hoge prijs. Alleen in de huizenmarkt is er wel veel vraag naar “producten”, maar die worden niet geleverd, ondanks een spectaculaire prijsstijging.
Huizenprijzen staan op een hoogtepunt en stijgen nog altijd. In de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen sterk gestegen. Toch is er nog altijd een tekort aan miljoenen huizen, zowel in de Verenigde Staten als in Europa. Nu zijn er maar weinig landen in Europa waar het aanbod de kans krijgt om ongehinderd te reageren op de gestegen prijs, een indicatie van de grote vraag.
Veel overheden grijpen fors in op de huizenmarkt, zo fors dat er eigenlijk niet meer gesproken kan worden van een markt. Dan krijgen we effecten die zo navrant zichtbaar werden onder het communisme. Er wordt wel geproduceerd, maar niet genoeg en vooral niet gebaseerd op de vraag.
In Rusland zorgde overheidsplanning ervoor dat er wel een schoenenfabriek was die linkerschoenen produceerde, maar geen fabriek die rechterschoenen maakte. In de huizenmarkt wordt nu vooral gebouwd voor kopers die dat niet kunnen betalen, terwijl huizen voor koopkrachtige kopers er simpelweg niet zijn.
Besteedbaar inkomen
Op de lange termijn volgen huizenprijzen de ontwikkeling van het besteedbaar inkomen. Voor het eerst sinds de huizenzeepbel die leidde tot de Grote Financiële Crisis staan huizenprijzen weer boven de langetermijntrend van het besteedbare inkomen.
Een groot probleem in de Verenigde Staten is dat een groot deel van de huizenmarkt verdwenen is door de gestegen rente. Huizenbezitters hebben hun hypotheekrente vastgezet op extreem lage niveaus en kunnen daardoor niet verhuizen. In de Verenigde Staten is een dertigjarige hypotheek heel gebruikelijk, ook omdat de koper elk moment het huis mag herfinancieren tegen een nieuwe dertigjarige hypotheek met een lagere rente.
Het duurt even voordat dit effect is uitgewerkt, al zou een recessie met hoge werkloosheid het een en ander wel kunnen versnellen. Dat is voor veel partijen een onwenselijke oplossing.
In Europa heeft de hypotheekmarkt er ook voor gezorgd dat er te weinig huizen worden gebouwd. Na de Grote Financiële Crisis zijn de normen voor een hypotheek aangescherpt waardoor het lastiger is geworden om een huis te kopen. Mede daardoor is er nu een tekort aan miljoenen huizen.
Toch worden er zelfs in de Verenigde Staten onvoldoende nieuwe huizen gebouwd. Er is onvoldoende aanbod, gezien de vraag. Een mogelijke verklaring is dat het duurder is geworden om huizen te bouwen. Er worden alleen huizen gebouwd die met winst zijn te verkopen.
Toch zijn de marges van de huizenbouwers in historisch perspectief hoog. Met brutomarges van meer dan 25 procent en een nettomarge net onder de 15 procent zou er meer sprake moeten zijn van concurrentie. Dat geldt echter met name voor grotere beursgenoteerde huizenbouwers. Die hebben lagere kapitaalkosten, schaalvoordelen en verkopen daarnaast ook nog eens hypotheken.
Markt faalt
Toch concurreren deze grotere bouwers onvoldoende met elkaar, een signaal dat de markt faalt. Dat marktfalen komt wellicht doordat er, ondanks de vraag, nog altijd zo’n half miljoen huizen onverkocht zijn. Dat is een niveau dat vergelijkbaar is met de huizenzeepbel voorafgaand aan de Grote Financiële Crisis.
Een mogelijke reden voor deze hoge voorraden is ironisch genoeg de angst voor hoge voorraden. Dergelijke voorraden worden regelmatig met verlies verkocht en door de gestegen rente is het veel duurder om die voorraden aan te houden.
Die gestegen voorraden zijn veel meer een indicatie dat de gemiddelde consument zich geen huis meer kan veroorloven. Dan zouden huizenbouwers een deel van hun marge moeten opgeven, waardoor ze door het hogere volume wel meer winst zouden maken. Wellicht dat ze meer focussen op de kortetermijnwinsten dan op de langetermijnwinsten, een fenomeen dat wel vaker voorkomt bij beursgenoteerde bedrijven. Dit kortetermijndenken op de beurs zorgt er dus ook voor dat de markt faalt.
Een ander probleem voor de huizenmarkt is dat de voorkeur van huizenkopers door de coronacrisis is gewijzigd. Mensen gingen op zoek naar een huis buiten de stad en wilden niet meer in de stad wonen. Technisch gezien was het ook mogelijk om thuis te werken, thuis te winkelen en thuis te studeren. Na zo’n grote eenmalige verschuiving in de vraag kan het even duren voordat het aanbod zich daaraan heeft aangepast.
Toch blijkt ook in de Verenigde Staten dat er steeds meer regels zijn gekomen om de huizenmarkt te reguleren. Daardoor worden de mogelijkheden om huizen te bouwen beperkt. Dat zorgt er weer voor dat bestaande huizenbezitters in zo’n zone liever geen nieuwe huizen in hun buurt zien. Dat drukt immers de prijs van bestaande woningen.
Meer marktwerking
Kennelijk zijn er verschillende effecten waardoor de markt zich moet aanpassen aan de nieuwe omstandigheden. Of het nu de strengere hypotheekmarkt is na de Grote Financiële Crisis, het gebrek aan concurrentie tussen de huizenbouwers, de verschuiving van de stad naar het platteland of de grotere rol van de overheid bij het inrichten van de ruimtelijke omgeving.
Bij elkaar zijn het allemaal factoren die de vrije markt frustreren, terwijl juist de kracht van de vrije markt is dat die zich erg snel kan aanpassen aan gewijzigde omstandigheden. Alleen zullen tegenwoordig maar weinig overheden luisteren naar de stelling dat meer marktwerking de oplossing is voor het probleem op de huizenmarkt.
Han Dieperink is chief investment officer bij Auréus Vermogensbeheer. Hij was eerder in zijn loopbaan chief investment officer van Rabobank en Schretlen & Co.