Door de torenhoge hypotheekrente en de astronomische huizenprijzen is het voor de gemiddelde Amerikaan bijna onmogelijk een huis te kopen. Dus neemt de activiteit af. Het gevolg is een rem op de groei.
De Amerikaanse 30-jaars hypotheekrente is weliswaar een klein beetje gedaald, maar staat nog altijd dicht bij het hoogste niveau in meer dan 23 jaar. Desondanks zijn de huizenprijzen na een korte dip tot recordhoogte gestegen. Dat is alleen leuk als je een huis hebt, want verder is het economisch gezien een ongunstige combinatie.
De grafiek hieronder laat de US Housing Affordability Index zien, die tot het laagste niveau ooit is gedaald. En met de genoemde combinatie van hypotheekrente en prijzen is dat uiteraard geen verrassing. Het is de aanhoudende schaarste van beschikbare huizen die ervoor zorgt dat de prijzen niet omlaag komen, ook al is het kopen van een huis als gevolg van de hoge rente enorm duur.
Mede door die schaarste neemt de activiteit op de huizenmarkt af. En met de vastgoedsector als een van de grootste industrieën, gaat dit economisch gezien pijn doen. Om een voorbeeldje te geven: de verkopen van bestaande huizen liepen in oktober terug tot 3,79 miljoen op jaarbasis, het laagste aantal sinds 2010.
Het lijkt mij te voorbarig om te concluderen dat nu de rentes wat zijn gedaald, de Amerikaanse huizenmarkt ‘out of the woods’ is. En dan gaat het vooral over de impact op de bbp-groei.
Overigens is het op de kantorenmarkt niet veel beter. Daar heerst geen schaarste, maar is er simpelweg structureel minder vraag na de Covid-pandemie. De leegstand in de grote Amerikaanse steden gaat richting de 20 procent en het aantal verhalen van ondernemers die op compleet lege vloeren zitten en een 40 procent discount op huurprijs wisten te bedingen, stijgt hard.
In een omgeving waarin ook voor het eerst sinds lange tijd de betaalachterstanden op creditcard-, auto- en hypotheekleningen stijgen – ingegeven door het feit dat aan die ogenschijnlijk eindeloze berg overtollig spaargeld nu toch een einde lijkt te zijn gekomen – neemt het aantal potentiële groeimotoren zienderogen af.
Dus hoewel de kans op een soft landing zeker niet nul is, moeten we de kans op een (verlate) Amerikaanse recessie mijns inziens nog altijd niet onderschatten. Na de laatste Powell-rally op de beurzen lijkt dat scenario door beleggers althans volledig uitgeprijsd.
Jeroen Blokland is oprichter van True Insights, een platform dat onafhankelijke research biedt om gediversifieerde multi-asset portefeuilles samen te stellen. Blokland was laatstelijk hoofd multi-assets bij Robeco. Zijn grafiek van de week verschijnt elke donderdag op Investment Officer.