Europese family offices proberen te profiteren van de dalende vastgoedprijzen in de VS en zoeken ondanks de instabiele markt naar mogelijkheden in eersteklas kantoorruimtes en zogenoemde “trophy assets”, prominente gebouwen op prominente locaties.
In de VS zijn de waarderingen van kantoorvastgoed sterk gedaald door de stijgende financieringskosten en de verschuiving naar werken op afstand. Moderne gebouwen blijven huurders aantrekken met robuuste huurtarieven, terwijl oudere gebouwen kampen met een hoge leegstand, wat het Amerikaanse commerciële vastgoed ofwel CRE, destabiliseert.
Voor Europese family offices met aanzienlijke vastgoedbelangen in eigen land biedt de Amerikaanse markt een kans om te diversifiëren en kapitaal in te zetten. Europese families kopen nu eersteklas Amerikaans vastgoed tegen aanzienlijke kortingen, waardoor ze zich positioneren voor potentiële winsten op de lange termijn wanneer de markt stabiliseert.
‘Er is echte en groeiende interesse in Amerikaans vastgoed bij family offices uit Europa en het Midden-Oosten, meer dan ik ooit heb gezien in de twintig jaar dat ik hier werk,’ zegt Darren Allaway, hoofd van Goldman Sachs Apex in Emea.
Family offices richten zich daarbij vooral op gebouwen met iconische adressen in grote steden. ‘Liever dan hoogwaardige activa in kleinere steden. Hoewel ze ook waarderingen in overweging nemen, worden deze trofeeën meer gezien als gewaardeerd familiestuk dat generatieslang in bezit blijft‘, vertelde Allaway aan Investment Officer.
Uitdagende markt
Deze hernieuwde interesse komt op een moment dat de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt worstelt met stijgende rentetarieven en economische onzekerheid. De afgelopen twee jaar heeft de markt stilgelegen, met eigenaren die niet graag verkopen tegen lage prijzen.
Recente verkopen benadrukken de dalende waarde van commercieel vastgoed. Het tien verdiepingen tellende gebouw aan 321 West 44th Street in de wijk Hell’s Kitchen in Manhattan (foto)is in 2018 oorspronkelijk gekocht voor 153 miljoen dollar. De verkoopprijs: minder dan 50 miljoen dollar. 1740 Broadway, een kantoortoren in de buurt van Columbus Circle is verkocht voor 185 miljoen dollar, een aanzienlijke daling ten opzichte van de 605 miljoen dollar die Blackstone tien jaar geleden betaalde.
Eerder dit jaar maakte de miljardair-oprichter van Zara, Amancio Ortega, gebruik van de neergang om panden met korting te kopen. Pontegadea, het familiekantoor van Ortega met een waarde van meer dan 90 miljard euro, kondigde het afgelopen jaar overnames aan ter waarde van 1,1 miljard euro, waaronder logistiek, kantoor- en woonvastgoed in Noord-Amerika en Europa.
Gedwongen verkopen
Door de dreigende aflossing van hun schulden en de stijgende kosten worden meer vastgoedeigenaren gedwongen om hun verliezen te beperken en hun bezittingen te verkopen.
Toch zijn gedwongen verkopen tot nu toe zeldzaam geweest, volgens MSCI Real Assets. Bij slechts 3,5 procent van alle Amerikaanse kantoordeals waren in 2023 verkopers in moeilijkheden betrokken, veel minder dan tijdens de wereldwijde financiële crisis.
Het aantal wanbetalingen op door commerciële hypotheken gedekte waardepapieren is wel degelijk toegenomen, wat wijst op potentiële onrust. De vervaldata van CRE-schulden zijn aanzienlijk in 2024, met 929 miljard dollar aan commerciële hypotheekleningen in de VS die vervallen.
De Amerikaanse markt droogt op
Volgens Goldman Sachs ziet de looptijdmuur van de CRE-schuld er “beheersbaar” uit, hoewel het team voor regionale banken in de VS van de Wall Street-reus benadrukt dat vooral Amerikaanse kantoren een belangrijk risicogebied vormen.
‘Noodgolf begint nu pas’
Sommige analisten waarschuwen dat de huidige koopjesjacht nog maar het begin is, meer een teken van snel deals sluiten dan een indicatie dat de prijzen van kantoorgebouwen de bodem hebben bereikt.
‘De echte noodgolf begint nu pas voor kredietverstrekkers van winkelcentra tot kantoren’, vertelde John Murray, Pimco’s hoofd van het wereldwijde commerciële vastgoedteam, aan Bloomberg in een interview eerder deze maand. Murray verwees naar recente faillissementen van regionale banken in de VS, veroorzaakt door een overconcentratie van problematische commerciële vastgoedleningen.
‘Wij verwachten dat banken, naarmate het aantal gestresste leningen toeneemt als gevolg van vervaldata, deze meer problematische leningen zullen gaan verkopen om hun blootstelling aan probleemleningen te verminderen’, zei hij. Hij voegde eraan toe dat zijn team de afgelopen 18 maanden leningen heeft gekocht die door enkele grote Amerikaanse banken zijn verkocht.
Foto: 321 West 44th Street, een iconisch gebouw in de wijk Hell’s Kitchen in Manhattan, is recent verkocht voor minder dan een derde van de prijs waarvoor investeerders het in 2018 kochten. Foto via Instagram/W42st