Amerikaanse hypotheekrentes zijn sinds de start van dit jaar omhoog geschoten. De rente voor 30-jaar vast staat op 4,5 procent, het hoogste niveau sinds begin 2019. Zorgt dit voor een einde aan de huizenmarkthausse?
Het lijkt voor de hand te liggen dat hogere hypotheekrentes een drukkend effect op huizenprijzen hebben. Ik doe toch voor de zekerheid eerst een mini-analyse of dit inderdaad zou is. Omdat de hypotheekrente net als de rente op Amerikaanse staatsobligaties de afgelopen 40 jaar steevast is gedaald, is een analyse met alle data op een hoop minder zinvol.
Om te bepalen of de huidige hypotheekrente hoog of laag is vergelijken we hem met de gemiddelde rente van de afgelopen vijf jaar.
Uit onderstaande grafiek komt naar voren dat wanneer de huidige 30-jaars hypotheekrente meer dan één standaarddeviatie boven het gemiddelde ligt, huizenprijzen minder hard stijgen in de maanden erna dan gemiddeld. Maar ze stijgen dus wel.
Ligt de hypotheekrente meer dan één standaarddeviatie onder het 5-jaars gemiddelde, dan stijgen huizenprijzen in de maanden erna juist meer dan gemiddeld.
De huidige hypotheekrente is helemaal niet hoog. Met 4,5 procent ligt hij niet meer dan één standaarddeviatie boven het gemiddelde. Op basis van historische data is dus geen reden aan te nemen dat Amerikaanse huizenprijzen binnenkort flink omlaag komen.
Andere factoren
Uiteraard zijn er meer factoren die hun weerslag hebben op huizenprijzen. Een paar relevante voorbeelden:
De snelheid van de rentestijging is ook van belang. Met een verandering van 1,3 procent sinds het begin van dit jaar mag zonder aarzeling worden gesproken van een rappe stijging. Dat zal Amerikaanse consumenten eerder bewegen om nu nog snel een nieuw huis te kopen waarna de markt zou kunnen stilvallen. In zes van de laatste zeven weken is het aantal hypotheekaanvragen gedaald.
Het consumentenvertrouwen is laag. Dat komt vooral door inflatie en het negatieve effect ervan op de koopkracht. Mensen met minder koopkracht kopen niet graag een nieuw huis.
De betaalbaarheid van een hypotheek neemt af. Niet alleen door een hogere hypotheekrente maar ook door de extreem snelle stijging van de huizenprijzen. Echter, de hypotheeklasten als percentage van het besteedbare inkomen is nog altijd heel erg laag.
Tot slot is er net als in veel andere landen een enorm tekort aan woningen. De disbalans tussen vraag en aanbod is groot. Dit ondersteunt de huizenprijzen.
Samengevat
Op basis van de huidige hypotheekrente hoeft geen crash van de Amerikaanse huizenmarkt te worden verwacht. Een aantal factoren doet wel vermoeden dat de huizenprijsstijgingen flink zullen teruglopen. Het risico hier is uiteraard een recessie.
We hebben op basis van de ontwikkelingen in de yield curve en de agressievere toon van de Federal Reserve de kans op een nieuwe recessie opgeschroefd naar 50 procent. Mocht die recessie inderdaad komen, dan houdt het feestje op de huizenmarkt ook op, voor even althans.
Jeroen Blokland is oprichter van True Insights, een platform dat onafhankelijke research biedt om gediversifieerde multi-asset portefeuilles samen te stellen. Blokland was laatstelijk hoofd multi-assets bij Robeco.