De activiteit op de Amerikaanse huizenmarkt loopt in rap tempo terug. De verkopen van nieuwe huizen daalden in juli met meer dan 12 procent, de grootste daling sinds februari vorig jaar. Het was bovendien de zesde daling in zeven maanden tijd. Ten opzichte van de piek werden 51 procent minder nieuwe huizen verkocht.
Ter vergelijking, in 2009 kwam de totale daling uit op 70 procent. Dus dit is op zijn zachtst gezegd een flink afkoeling van de Amerikaanse huizenmarkt. Het gevolg hiervan is dat de voorraad onverkochte woningen omhoog schiet. Gemiddeld duurt het nu bijna 11 maanden alvorens ontwikkelaars hun nieuwgebouwde woningen krijgen weggezet. Het laat zich eenvoudig raden wat die hoge voorraden doen met de huizenprijzen.
Daarnaast is de betaalbaarheid van Amerikaanse huizen sterk afgenomen. De figuur hieronder toont de National Association of Realtors’ Housing Affordability Index. Die is inmiddels gezakt tot bijna 100, het niveau waarop een Amerikaans gezien met een modaal inkomen precies genoeg geld heeft om een huis te kopen tegen normale financiering.
De betaalbaarheid van een huis wordt grotendeels bepaald door twee vanzelfsprekende factoren: de prijs en de rente. Beide hebben een huis voor een flink aantal Amerikanen onbetaalbaar gemaakt. Sinds december vorig jaar is de 30-jaars hypotheekrente met meer dan drie procentpunten, 300 basispunten, opgelopen.
Onderstaande grafiek laat zien dat de recente rentepiek extreem is, waardoor huizenkopers nauwelijks de kans hebben gekregen om tegen aantrekkelijkere rentes een huis te kopen.
Hoeveel daling
In de afgelopen decennia worden er steeds minder huizen gebouwd ten opzichte van het aantal mensen. Deze seculiere trend heeft er zeker aan bijgedragen dat de huizenprijzen tot ver boven de langetermijntrend zijn uitgestegen.
Mocht de waarde van een gemiddeld Amerikaanse huis terugvallen tot aan de langetermijntrend, dan moet de prijs met 27 procent omlaag. In de Eurozone is het verschil minder groot, maar zou nog altijd een daling van 13 procent nodig zijn om op de langetermijntrend uit te komen.
De seculiere trend van minder huizen per inwoner kan niet voorkomen dat cyclische krachten de huizenprijzen naar beneden duwen. Op basis van een simpel model met de hypotheekrente en de voorraad onverkochte huizen als input – die samen de verandering van de huizenprijzen redelijk goed kunnen voorspellen – gaan de prijzen met gemiddeld 12 procent dalen in de komende 12 maanden.
Met een groeivertraging of, in het geval van Europa, een recessie al in de maak, en het consumentenvertrouwen historisch laag als gevolg van de aanhoudend hoge inflatie, voorspelt dit niet al te veel goeds voor de consumentenbestedingen. Het voelt toch net even wat lekkerder om die nieuwe wasmachine te kopen wetende dat de huizenprijzen de pan uit rijzen.
Jeroen Blokland is oprichter van True Insights, een platform dat onafhankelijke research biedt om gediversifieerde multi-asset portefeuilles samen te stellen. Blokland was laatstelijk hoofd multi-assets bij Robeco.