Na iets meer dan twee maanden in 2022 kan het de moeite zijn om even achterom te kijken naar de GVV’s, die niet gespaard bleven van de beursmalaise. De lager gewaardeerde aandelen kunnen beter tegen een stootje.
Een eerste belangrijke vaststelling is dat sinds begin dit jaar de Bel-20 op een verlies staat van 10,7 procent. Logischerwijze mogen we dan ook verwachten dat Bel-20-leden zoals Aedifica, Cofinimmo en WDP in de klappen dalen. In 2021 profiteerden ze van de gunstige beursomstandigheden, dit jaar gaat het de andere richting uit.
Binnen de GVV’s merken we wel nog diverse andere trends. Zo valt de sterke terugval op van de groepen in logistiek vastgoed, Montea en WDP. We zouden het winstnemingen kunnen noemen na de heel sterke prestaties in 2021, zelfs na het verlies dit jaar zijn er nog winsten van meer dan 40 procent sinds begin 2021. Winstnemingen of niet, feit is dat de waarderingen van Montea en WDP sterk opgelopen waren en dus heel kwetsbaar waren.
Zorgvastgoed
Bij de groepen met zorgvastgoed, Aedifica, Care Property Invest en Cofinimmo, valt eveneens de zwakke prestatie in 2022 op. We zouden de daling van de Bel-20 als schuldige kunnen aanwijzen, maar normaliter hadden we verwacht dat ze door hun heel defensief karakter, beter zouden kunnen stand houden in dit klimaat. Ongetwijfeld hebben de problemen bij de rusthuisuitbater Orpea een negatieve rol gespeeld. De waardering van de groepen in zorgvastgoed lag ook relatief hoog, niet zo hoog als bij de groepen met logistiek vastgoed, maar toch.
Een andere belangrijke vaststelling is dat groepen met winkelvastgoed zoals QRF, Vastned Belgium en Wereldhave Belgium het relatief goed gedaan hebben, zelfs na een relatief goede prestatie in 2021 (wel niet voor QRF).
In feite mogen we stellen dat er zich in de eerste twee maanden van 2022 een rotatie heeft voorgedaan, weg van de duurdere GVV’s in logistiek- en zorgvastgoed naar de goedkopere GVV’s in winkelvastgoed. Zo noteerden de GVV’s in logistiek vastgoed 33 tot 36 keer hun courant resultaat, voor de GVV’s in zorgvastgoed was dat 24 tot 27 keer (wel minder voor Cofinimmo). Daartegen stond dat GVV’s met winkelvastgoed maar aan 10 tot 12 keer hun courant resultaat noteerden. Deze segmentrotatie heeft zich in heel Europa voorgedaan, het betreft dus geen Belgisch fenomeen.
Rente
Een en ander mag natuurlijk niet los gezien worden, van de evolutie van de langetermijnrente in de eurozone. Zo steeg het rendement op 10-jarige Duitse staatsobligaties van -0,18 procent eind 2021 naar 0,31 procent op 15 februari 2022, om sindsdien terug af te glijden naar 0 procent. Tegen deze achtergrond zijn vastgoedaandelen met een hoge waardering (i.e. groepen met logistiek- en zorgvastgoed) natuurlijk relatief kwetsbaar, vastgoedaandelen met een lagere waardering (i.e. groepen met winkelvastgoed) zijn minder kwetsbaar.
Hoe moet het nu verder? Het is duidelijk dat de stijging van de langetermijnrente tijdelijk is afgeremd, maar we denken dat het inderdaad tijdelijk is. GVV’s met winkelvastgoed blijven ondanks alles relatief immuun, met dank aan hun heel aantrekkelijke dividendrendement. Die legt een soort van bodem of steun onder de huidige koersen.
Wat de GVV’s in de andere vastgoedsegmenten betreft, denken we dat het neerwaartse risico beperkt is en dit ten gevolge van waarderingen die aantrekkelijker zijn geworden. Enerzijds zijn er de lagere koersen, anderzijds presenteerden diverse GVV’s aantrekkelijke winstvooruitzichten. Zo gaan Aedifica en Xior uit van een groei van hun courant resultaat per aandeel van ongeveer 10 procent voor 2022, de hoge huurindexeringen zijn hier natuurlijk niet vreemd aan.
Spijtig genoeg zijn er nog altijd evenementen aan de gang die het vastgoedplaatje, en bij uitbreiding het beursplaatje, donker kleuren. We hopen dan ook dat de rede terug komt bij bepaalde personen.
Gert De Mesure is onafhankelijk analist en strateeg. Hij is Investment Officer kennisexpert.