Pensioenfondsen willen hun belang in vastgoedfondsen verlagen. Marktkenners zeggen dat dit een substantieel effect zal hebben op de financierbaarheid van nieuwe woningbouwprojecten.
Ettelijke pensioenfondsen hebben in de tweede helft van vorig jaar en begin dit jaar uittreedverzoeken ingediend bij vastgoedfondsen, waaronder woningfondsen, zo geven meerdere asset managers aan. Achtergrond daarvan is overallocatie: omdat aandelen- en obligatiekoersen in 2022 fors onderuit gingen, nam het gewicht van vastgoedbeleggingen in het totale portfolio van pensioenfondsen toe, waardoor uiteindelijk bandbreedtes werden overschreden waarop die fondsen zich hadden vastgelegd. De beleggingen moeten weer tot binnen die bandbreedtes worden teruggebracht.
Lijnrecht
‘Dit kan de komende twee tot drie jaar een substantieel effect hebben op de financierbaarheid van nieuwe woningbouwprojecten’, zegt Thomas Heijdendael, algemeen directeur van adviesbureau Finance Ideas, dat onder meer pensioenfondsen adviseert over hun vastgoedbeleggingsbeleid en -portefeuille. ‘Nederland moet de komende jaren honderdduizenden woningen bouwen en er is dus een forse behoefte aan kapitaal, maar deze ontwikkeling gaat daar lijnrecht tegen in.’
Volgens Heijdendael hangen de ‘verkoopverzoeken’ voor een groot deel nog boven de markt, die nu gekenmerkt wordt door lagere prijzen en die veel minder liquide is. ‘Intussen kunnen de betreffende woningfondsen geen nieuwe projecten kopen en opstarten. Ze moeten eerst de beleggers terugbetalen die een uittreedverzoek hebben gedaan.’
Ruim twee derde van de 47 miljard euro die pensioenfondsen in Nederlands vastgoed beleggen (direct en via beleggingsfondsen) betreft woningen. Wilse Graveland, hoofd fiduciair management bij Van Lanschot Kempen, ziet dat de herbalanceringen in die markt hebben plaatsgevonden, maar is ervan overtuigd dat pensioenfondsen hun belangrijke positie willen vasthouden. ‘Men accepteert ook dat rendement nu wat lager is. We hebben wat dat betreft natuurlijk uitzonderlijke jaren achter de rug, en dan is het niet gek dat daar vorig jaar een correctie op volgde.’
Diversifiëren
Bovendien ‘kun je niet blijven bijkopen’, aldus Graveland. Maar pensioenfondsen willen wel graag diversifiëren en kijken wat betreft niet-genoteerde beleggingen nu ook breder dan alleen Nederlandse woningen, zegt hij. Overigens blijven Nederlandse woningen een aantrekkelijke markt vormen, vindt Graveland, ook omdat er weinig leverage in zit en de rentegevoeligheid dus lager is dan bijvoorbeeld op de kantorenmarkt en in beursgenoteerd vastgoed in het algemeen.
Neemt niet weg dat het beeld volgens Tom Berkhout, hoogleraar Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit, ‘voor de korte termijn niet bepaald rooskleurig’ is. ‘Want deze ontwikkeling voegt zich bij de drie grote uitdagingen waar deze markt al voor staat: de plannen van demissionair minister De Jonge voor het middenhuursegment, de bouwopgave en de wens om het Nederlandse woningbezit te verduurzamen. Zo stapelen de problemen zich dus op.’
Als De Jonge’s wetsvoorstel voor het middenhuursegment zou worden aangenomen, is een verdere daling van marktwaarden niet te vermijden. En de trend naar verduurzaming leidt er volgens Berkhout nu toe dat langetermijnbeleggers op jacht zijn naar “donkergroen” vastgoed. ‘Want dan ben je voor langere tijd voorzien van een goede portefeuille. Grijs en lichtgroen vastgoed, daar willen beleggers nu graag vanaf.’
Vertraging
‘Allemaal vertraging dus’, concludeert Heijdendael van Finance-Ideas, met betrekking tot het effect van deze ontwikkelingen op de woningbouwambities voor de komende jaren. En dat is te betreuren, zegt hij, zeker omdat het voor een deel om een te vermijden probleem gaat. ‘In ieder geval is overallocatie naar niet-beursgenoteerd vastgoed eenvoudig op te lossen, namelijk door gewoon af te wachten. Het is normaal dat de waarderingen van niet-beursgenoteerd vastgoed in tijd achterlopen bij die van beursgenoteerde beleggingen. Stel ruimere bandbreedtes in en wacht verder rustig af, zou ik dan ook zeggen.’