Stijgende rente drijft hypotheekbetalers en de huizenmarkt in een hoek. Nu vastgoedmarkten steeds meer tekenen van een neergang vertonen, uitten de ECB en het IMF hun bezorgdheid over de mogelijke gevolgen voor de financiële stabiliteit. ‘Neerwaartse druk op de huizenprijzen leidt tot cyclische risico’s’, waarschuwt de ECB.
‘Kredietgedreven vastgoedbooms kunnen zorgen voor risico’s voor de financiële stabiliteit vanwege de belangrijke directe en indirecte banden tussen vastgoedmarkten, de economie en het financiële stelsel’, schrijft de Europese Centrale Bank in haar jongste Macroprudential Bulletin.
Johan Van Gompel, econoom bij KBC, toont zich niet overdreven pessimistisch over vastgoed: ‘het fors oplopen van de overwaardering en het hoge niveau ervan in sommige (hierboven vermelde) landen doet de vraag rijzen of de markt er niet oververhit geraakt. De vrees voor een ‘zeepbel’ is terecht, maar of, en zo ja wanneer, dit in de betrokken landen tot een prijscorrectie zal leiden, valt moeilijk te voorspellen. Wij gaan er alleszins wel van uit dat de prijsdynamiek dit en volgend jaar in de meeste EU-landen zal verzwakken, maar positief blijft.’
Gezien de momenteel erg hoge inflatie, zullen de woningprijzen in reële termen (d.w.z. gecorrigeerd voor de algemene prijsstijging) allicht wel afnemen. De verwachte afkoeling volgt op de aan de gang zijnde rentestijging en de minder gunstige economische conjunctuur en toenemende onzekerheid als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Er is evenwel een kans dat de nominale woningprijzen toch forser dan verwacht blijven stijgen, bijvoorbeeld gedreven door een aanhoudende interesse vanwege investeerders. Indien zo, dan houdt dat voor sommige landen het risico in van een (sterke) marktcorrectie ergens in de toekomst.
Uitspraak
De uitspraak komt op een moment dat de betaalbaarheid van residentieel vastgoed in Westerse economieën toenemend onder druk staat. Omdat centrale banken nu de rentes moeten verhogen in een poging de inflatie onder de duim te krijgen, stijgen ook de hypotheekrentes.
De Amerikaanse 30-jaars hypotheekrente bereikte woensdag het hoogste niveau sinds 2006, met een rente van 6,81 procent, zo bleek uit gegevens van de Mortgage Bankers Association. In het Verenigd Koninkrijk krijgen huizenkopers vergelijkbare percentages voorgeschoteld. Nederlandse en andere Europese hypotheken met een voor tien jaar vastgezet rentetarief kosten de koper momenteel grofweg 4 procent.
Woninghypotheken: 8100 mrd euro
De zorgen van de ECB volgen op een waarschuwing van het Europees Comité voor Systeemrisico’s (ESRB). De ESRB waarschuwde voor een opeenhoping van cyclische risico’s, ondersteund door ‘een sterke groei van de huizenprijzen en hypotheekleningen’.
‘De stijgende hypotheekrente en de verslechtering van de schuldaflossingscapaciteit als gevolg van een daling van het reële inkomen van huishoudens zullen naar verwachting een neerwaartse druk uitoefenen op de huizenprijzen en leiden tot het ontstaan van cyclische risico’s’, waarschuwt de ESRB.
Ook het Internationaal Monetair Fonds ziet de huizenmarkt als een ‘een potentiële bron van macro-financiële risico’s’, zo blijkt uit de World Economic Outlook van het fonds.
Aan het eind van het eerste kwartaal stond er volgens de European Mortgage Federation (EMF) in Europa voor meer dan 8100 miljard euro aan woninghypotheken uit, het grootste volume ooit gemeten, en een voortzetting van een lange groeitrend die begin 2017 is ingezet.
‘Huizenprijzen zullen dalen’
Frank Meijer, Aegon AMVolgens Frank Meijer, wereldwijd hoofd vastrentende waarde en structured finance bij Aegon AM, is het waarschijnlijk dat huizenprijzen zullen dalen: ‘Op de korte termijn door de hoge hypotheekrente en op middellange termijn door een recessie en dus verhoogde werkloosheid. Het aantal gedwongen verkopers zal in dat geval toenemen, waardoor de huizenprijzen verder onder druk komen te staan’, analyseert Meijer.
‘Men moet wel onthouden dat in een recessie-omgeving de rente, en dus de hypotheekrente, waarschijnlijk zullen dalen’, voegt hij eraan toe. ‘Dat zal de huizenmarkt weer ondersteunen en dus zal de daling van de huizenprijzen beperkt blijven. Grote steden zullen de minste impact voelen door het structureel tekort aan huizen. Er zal waarschijnlijk ook een verschil zijn tussen landen. In Nederland bijvoorbeeld, is de bevolkingsgroei structureel hoger dan de groei van de woningvoorraad. Dit zal de daling van de huizenprijzen waarschijnlijk temperen.’
‘Gesynchroniseerde neergang woningmarkt’
Hideaki Hirata, voormalig econoom van de Bank of Japan en professor aan de Hosei Universiteit, denkt dat we in 2023 en 2024 ‘een wereldwijd gesynchroniseerde daling van de huizenmarkt zullen waarnemen’. De medeauteur van IMF-publicaties over de wereldwijde huizenprijzen stelt dat ‘verkopers vaak tekenen van een krimpende vraag over het hoofd zien’, zo meldde hij vorige week aan Bloomberg.
Een herhaling van de hypotheekcrisis van 2008, die begon op de Amerikaanse subprime hypotheekmarkt, lijkt echter onwaarschijnlijk in Europa. Momenteel wordt ’slechts’ 700 miljard euro van de Europese hypotheken aangehouden gepoolde producten - onder specialisten bekend als Residential Mortgage Backed Securities, of RMBS‘en - die banken hebben gecreëerd om beter met hypotheekrisico’s om te gaan.
Maar, de Europese gesecuritiseerde markt, die voor meer dan de helft bestaat uit residentiële MBS’en, staat wel degelijk onder druk, zo blijkt uit de opgelopen spreads. Niet alleen MBS-spreads lopen uiteen, ook de spreads op asset-backed securities (ABS) - gesecuritiseerde producten die door niet-hypothecaire activa worden gedekt, lopen op.
Uitgelopen ABS spreads
‘We hebben gezien dat Britse pensioenfondsen veel “margin calls” hebben ontvangen onder hun renteswaps. Als gevolg daarvan hebben zij alle geldmarktbeleggingen verkocht. Maar ook alle andere liquide beleggingen, waaronder staatsobligaties, bedrijfskredieten en ABS’, vertelt Meijer.
Die verkoop heeft volgens hem de afgelopen weken geleid tot lagere prijzen (en hogere spreadniveaus) in de meeste activaklassen, vooral in activa waarin de Britse pensioenfondsen veel hebben belegd: Britse staatsobligaties en ook Britse/Europese ABS.
De spreadverruiming die we hebben gezien, houdt volgens de portefeuillemanager dan ook helemaal geen verband met fundamentele kredietrisico’s in de vastgoedmarkt of ABS in het algemeen.
‘Ze is louter het gevolg van technische factoren. Het rendement van ons Europese ABS-fonds - met een gemiddelde rating van A/AA - is momenteel 9 procent in Britse pond en ongeveer 6 procent in euro. Wij zien ABS momenteel dus als een zeer aantrekkelijke activaklasse in termen van risico-rendementsprofiel’, aldus Weijer in reactie op vragen van Investment Officer.
‘Gesynchroniseerde neergang woningmarkt’
Het grootste deel van de residentiële MBS‘en staat nu op de balans van de ECB, nadat commerciële banken ze aan Frankfurt gaven als onderpand voor het geld dat ze daar lenen. Tien jaar geleden had Europa nog pakweg 1.200 miljard euro aan residentiële MBS‘en.
‘Het gebruik van securitisatie voor financiering via residential mortgage backed securities door grote Europese banken is aanzienlijk afgenomen, vooral door de relatieve kosten van uitgifte ten opzichte van andere producten zoals gedekte obligaties’, stelt Shaun Baddeley, managing director voor securitisatie bij AFME.
‘Over het algemeen maken banken nu minder gebruik van RMBS’en als instrument dan in de aanloop naar en de onmiddellijke nasleep van de wereldwijde financiële crisis’, voegt Alastair Bigley eraan toe, die bij S&P Global RMBS de regio’s van EMEA volgt. ‘Wat vanuit risicoperspectief is veranderd, is dat hypotheekverstrekking nu anders is geregeld dan in de aanloop naar de wereldwijde financiële crisis.’