Huizenbezitters hebben samen meer dan een biljoen euro aan overwaarde. In een Netspar-paper breken enkele economen een lans voor de participatiehypotheek als middel om dit liquide te maken. Pensioenfondsen zouden de aangewezen investeerders zijn, maar de interesse lijkt nog niet groot en de hordes zijn legio.
Een participatiehypotheek heeft veel weg van een gewone aflossingsvrije hypotheek. De huizenbezitter leent tegen de overwaarde een extra bedrag, betaalt daarover rente en lost af bij verkoop van de woning. Waar de participatiehypotheek afwijkt is de omvang van de aflossing. Die ligt vooraf niet vast, maar is afhankelijk van de waardeontwikkeling.
Is de woning in de tussentijd in waarde gestegen, dan valt de aflossing naar rato hoger uit. Is de woningwaarde gedaald, dan gebeurt het omgekeerde. Voor het vaststellen van de waardestijging zou niet de verkoopopbrengst moeten gelden, maar de regionale prijsontwikkeling. Zo is de opbrengst niet afhankelijk van de keuzes die de huiseigenaar maakt over bijvoorbeeld onderhoud of verduurzaming.
‘Een geweldig sympathiek idee. Ik zie welk probleem hiermee wordt opgelost’, zegt hoogleraar beleggingstheorie en vermogensbeheer Roelof Salomons. ‘De BV Nederland heeft heel veel vermogen, maar ook heel veel schulden. Op deze manier kun je een deel van dat vermogen verzilveren. Je maakt iets dat illiquide is liquide. Veel mensen hebben namelijk geen zin om hun huis te verkopen. Op deze manier kunnen ze blijven zitten en iemand anders mee laten profiteren van de waardeontwikkeling.’
Een probleem waar institutionele beleggers meteen tegenaan zullen lopen is dat niet duidelijk is in welke beleggingscategorie de participatiehypotheek hoort. ‘Het laat zich lastig kwalificeren als ofwel vastgoed, ofwel hypotheek. Dezelfde discussie zie je met impactbeleggen. Ook dat is vaak van alles wat – een beetje private equity, vastgoed of infrastructuur. Als ze niet weten waar ze het moeten plaatsen, is het al snel einde discussie. Ik denk dat dit de grootste horde is.’
Lijkt op vastgoed
Ido Esman, senior manager fund management mortgages bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, is het daarmee eens. ‘Vanuit het perspectief van de belegger is de vraag of het nog steeds een hypotheek is, of dat je eigenlijk van tientallen of duizenden woningen gewoon een aandeel hebt gekocht en bezig bent met investeren in woningen. Dit lijkt heel erg op een deel vastgoed.’
Daarnaast signaleert hij nog een paar obstakels. ‘Aan de ene kant heb je dan een soort <italic>equity stake</italic> dat fluctueert met de waarde van de woning, terwijl de looptijd van die belegging net zo lang is als die van een hypotheek. Hierbij kan je als belegger niet timen. De timing ligt namelijk in handen van de consument. Die kan gemakkelijk in- en uitstappen.’
Afgezet tegen direct investeren in vastgoed steekt de participatiehypotheek gewoon niet zo goed af, vult Rajesh Sukdeo aan. Hij is fund manager hypotheken bij Syntrus Achmea en onderschrijft de genoemde onzekerheden. ‘Een investeerder weet niet precies wanneer aflossing gaat plaatsvinden en weet niet wat de aflossing precies zal zijn, want die is erg afhankelijk van de verkoopopbrengst van de woning. Bij verhuurde woningen ben ik volledig de eigenaar. Ik kan dus veel beter bepalen wat ik ga doen met de woning. Ook kan ik normaal gesproken de huur ieder jaar met een stuk van de inflatie verhogen. Het lijkt mij dan interessanter om in een verhuurde woning te beleggen.’
Complexe producten
DMFCO Asset Management, de vermogensbeheerder achter Munt, heeft eigen onderzoek gedaan naar de interesse in verzilverproducten. Jan-Jaap Meindersma, hoofd investor relations en business development vermoedt dat er weliswaar behoefte aan is, maar dat voorzichtig moet worden omgesprongen met dit soort complexe producten. ‘Deze producten worden over het algemeen als complex ervaren en dan met name door consumenten die er de grootste behoefte aan hebben. Je moet voorkomen dat je iets op de markt brengt dat nodeloos complex is.’
Esman van Syntrus Achmea vermoedt een beperkte consumentenvraag naar de participatiehypotheek. Dat is meteen een extra obstakel voor investeerders, omdat zij om verschillende redenen op zoek zijn naar massa. ‘Het is altijd prettig voor een belegger om te kunnen spreiden. Als het gaat om grote aantallen is het risico kleiner dat er iets mis is met een woning.’
Hij verwacht ook dat er bij de participatiehypotheek veel communicatie tussen leningnemer en investeerder nodig zal zijn. ‘Bij een reguliere hypotheek is dat redelijk beperkt. Je moet een jaaropgave sturen en rente en aflossingen bijhouden, maar dan heb je het wel zo’n beetje gehad. Hier heb je toch een ander model, omdat je mede-eigenaar bent. Als de consument gaat investeren in de woning, of als er in het onderhoud iets mis is, zul je daar toch controle op moeten hebben. Dat betekent dat je daar een soort apparaat met mensen en systemen voor moet optuigen –dat is geen sinecure.’
Sukdeo wijst ook op de grote omvang van zowel het Nederlandse pensioenvermogen (zo’n € 1.500 mrd exclusief beleggingen bij verzekeraars) als de Nederlandse hypotheekschuld (zo’n € 800 mrd). ‘We hebben in de hypotheekmarkt jaren gehad met omzetten van € 150 tot 160 mrd. Het is een grote markt waar je heel snel een groot belang kunt opbouwen. Van de participatiehypotheek is het de vraag of je daar hetzelfde mee kunt bewerkstelligen. Je hebt wel een beetje schaal nodig voordat je er iets van gaat merken op de totale balans. Wanneer het een paar honderd miljoen euro betreft, zien beleggers er liever vanaf. ’
Participatiehypotheek
Is de participatiehypotheek eventueel interessant vanuit het perspectief van ESG? Consumenten kunnen de opgenomen overwaarde immers gebruiken voor investeringen in hun woning, zoals verduurzaming. Sukdeo twijfelt. ‘De hypotheeksector heeft al heel veel initiatieven om de consument nog meer te stimuleren om te verduurzamen en blijft ook doorontwikkelen. Je kunt ook een stapje terugdoen en je afvragen of er op dat vlak nou echt een probleem is.’
‘Het gaat ook zeker niet alleen om verduurzaming van de woningvoorraad, maar ook hoe je als financier een bijdrage kunt leveren aan sociale issues’, zegt Meindersma van DMFCO. Woningeigenaren kunnen het geld bijvoorbeeld gebruiken voor aanpassingen aan de woning waardoor ze langer in hun eigen huis kunnen blijven. Hij maakt echter meteen de kanttekening dat dit ook met bestaande verzilvermogelijkheden kan. ‘Ik vraag me af of de participatiehypotheek nou echt een probleem oplost dat niet lukt met eenvoudigere hypotheekvormen.’
Hij heeft ook niet gemerkt dat er interesse is vanuit de pensioensector. ‘De kennis die wij erover hebben, beperkt zich tot het stuk van Netspar en berichtgeving in de financiële pers. Het is ook niet zo dat pensioenfondsen waar wij voor werken naar aanleiding van dat artikel bij ons in de lucht zijn gekomen om er een keer over van gedachten te wisselen.’
Hoogleraar Salomons is iets positiever: ‘Er moet één schaap over de dam. Dat zal een groot pensioenfonds moeten zijn. Tot die tijd denk ik dat het een product kan zijn voor families die minder vastzitten aan bakjes. Bij een pensioenfonds of verzekeraar krijg je het lastiger voor elkaar. Het kan ook een idee zijn dat uiteindelijk sterft in schoonheid.’