Pascale Nachtergaele, vastgoedexperte bij Nagelmackers, kan weer rustiger ademen want nu de rente mogelijk over haar hoogtepunt heen is, ziet 2024 er beter uit voor de sector.
Toch is voor vastgoedwaarden nog niet alle gevaar geweken en dreigen de komende weken en maanden nog volatiel te worden. ‘Om je volle gewicht in de schaal te werpen is het nog te vroeg’, stelt ze onomwonden.
2024: gunstig scenario
Het basisscenario van Nagelmackers voor dit jaar is dat we wellicht de piek in de rentevoeten hebben gezien en dat er in de loop van volgend jaar mogelijk de eerste renteverlagingen aankomen. ‘Daarenboven rekenen we erop dat de economische groei in de eurozone lichtjes zal versnellen, hoe beperkt dit herstel ook moge zijn.’
De combinatie van beide maakt dat het klimaat voor vastgoed toch iets aantrekkelijker zal zijn dan de voorbije twee jaar.’ Daarenboven ziet Nachtergaele dat steeds meer beleggers weer interesse beginnen krijgen in vastgoed. ‘Nadat de zogenaamde generalisten telkens de rente steeg, hun posities in vastgoed afbouwden, zien we hen nu stapvoets terugkeren.’
Verhoogde volatiliteit op korte termijn
Dit betekent echter niet dat Nachtergaele vandaag vol voor vastgoed gaat. ‘Ik zou nog niet durven instappen met mijn volle gewicht, omdat ik op korte termijn nog wat volatiliteit verwacht. Zeker na het mooie herstel van de voorbije weken. Ik hou dan ook nog voldoende cash achter de hand.’
En ze heeft goede redenen voor die voorzichtigheid. Nachtergaele verwacht dat er nog heel wat waardeverminderingen op vastgoedactiva zullen worden geboekt. ‘Door de stijging van de rente, daalt de waarde van het vastgoed omdat de toekomstige cashflows worden verdisconteerd tegen een hogere rente en dan daalt de present value. We zullen het resultaat hiervan vooral eind januari en in februari zien als vastgoedmaatschappijen hun jaarcijfers bekend maken. De meeste groepen doen afwaardering slechts op kwartaalbasis of halfjaarlijks.’
Dealmarkt nog steeds op slot
Daarenboven vraagt ze zich af wanneer de transactiemarkt weer zal opengaan. ‘Vandaag zijn er weinig tot geen deals in de markt omdat de verkopers geen kopers kunnen vinden. Zolang het mogelijk is dat de rente gaat stijgen, houden kopers de boot af. Ze redeneren immers dat ze met geduld tegen een nog lagere prijs zullen kunnen kopen. En zolang het water tussen de twee partijen te diep is, zit de markt op slot.’
Om uit deze impasse te geraken is een periode van enkele maanden met een stabiele rente nodig, zodat de sereniteit in de markt kan terugkeren. ‘Eenmaal de rente stabiliseert zal de markt opengaan en zullen we het aantal transacties zien stijgen. Dat kan een katalysator voor de vastgoedmarkt zijn. Er zijn trouwens heel wat vastgoedmaatschappijen die willen verkopen omdat ze met een te hoge schuldgraad kampen.’
Logistiek vastgoed primus
Nachtergaele ziet de beste opportuniteiten nog altijd in het logistiek vastgoed, omdat dit segment nog steeds kan profiteren van enkele structurele trends. ‘Dankzij e-commerce ligt de vraag nog altijd boven het aanbod, waardoor de huurprijzen in de lift blijven zitten en de inflatie kan worden doorgerekend.’
Daarnaast wordt het steeds moeilijker om nieuwe gronden voor ontwikkeling te vinden. Verschillende van de logistieke bedrijven die ze in portefeuille heeft zoals WDP, Montea en VGP beschikken echter over grote landbanken waardoor ze zonder problemen kunnen verder ontwikkelen. ‘Dat laatste kunnen ze vandaag nog steeds doen aan returns die voor hen voldoende rendabel zijn’, voegt ze er nog aan toe.
Daarnaast heeft ze Duits residentieel vastgoed bijgekocht. ‘Deze vastgoedmaatschappijen kampen met een vrij hoge schuldgraad na tal van overnames, terwijl de hogere inflatie door wettelijke beperkingen niet volledig konden doorrekenen. En met een mogelijke stabilisatie van de rente voor de deur, zal de interesse in dit segment weer toenemen.’
Waar ze vandaag niet in wil beleggen, zijn maatschappijen die vooral kantoren hebben op zogenaamde secundaire locaties. Dat zijn kantoren die niet goed gelegen en meestal niet duurzaam en energie-efficiënt zijn. En voor deze groep kantoren zijn er volgens Nachtergaele weinig opties. ‘Verkopen of herontwikkelen maar dit laatste kost handenvol geld en is niet eenvoudig.’