Trumps oorlog tegen Iran raakt het hart van het rentebeleid van de Amerikaanse centrale bank. Juist de dalende kosten op de woningmarkt, waarop de Federal Reserve rekent om de rente te verlagen, komen nu onder druk te staan.
Tot voor kort werkte de woningmarkt de Fed in de kaart. Huren daalden, hypotheekrentes liepen terug en daarmee leek de weg vrij voor renteverlagingen. Dat beeld dreigt te kantelen bij de aanval op Iran, juist op een moment dat delen van de Amerikaanse economie snakken naar verlichting.
Met een inflatieverwachting van circa 4,2 procent dit jaar, aldus de OESO, draait het binnen de Fed om één vraag: blijven de woonlasten snel genoeg dalen om de impact van hogere olieprijzen op te vangen? Dat bepaalt of renteverlagingen er überhaupt nog komen.
‘Veel van mijn inflatiebeeld is gebaseerd op desinflatie in de woningmarkt’, zei Fed-gouverneur Stephen Miran (foto) in een kort gesprek met Investment Officer in New York. ‘Als blijkt dat die daling niet sterk genoeg doorzet, dan herzie ik mijn standpunt. Wonen is de grootste kostenpost voor de meeste huishoudens.’
Miran, afgelopen jaar benoemd door president Trump en bekend als voorstander van lagere rentes, ziet zijn belangrijkste aanname nu onder druk komen te staan.
De hypotheekrente, gekoppeld aan de rente op Amerikaanse staatsleningen, liep vorige maand bijna 50 basispunten op tot 6,5 procent. De gemiddelde 30-jaars hypotheekrente stond in februari nog onder de 6 procent, het laagste niveau sinds de zomer van 2022. Maar hogere energieprijzen duwen nu de rentes verder omhoog en ondermijnen het scenario waarop de Fed rekent.
Dat raakt direct de betaalbaarheid van woningen. Voor het uitbreken van het conflict daalden de rentes nog, vlakte de stijging van huizenprijzen af en kwam er meer aanbod op de markt. Die verbetering dreigt nu stil te vallen.
Markt draait snel
Begin dit jaar leek de situatie nog onder controle. Pimco-econoom Tiffany Wilding stelde dat de piek in woninginflatie achter de rug was. Huurprijzen zouden zelfs ‘ruim onder’ het niveau van vóór corona uitkomen, wat ruimte zou geven voor renteverlagingen.
Volgens de CME FedWatch-tool is de kans het grootst dat de Fed de rente helemaal niet verlaagt, zo’n 50 procent. De kans op een renteverhoging ligt rond de 36 procent. Een maand geleden rekenden beleggers nog op twee tot drie verlagingen dit jaar.
Fed-voorzitter Jerome Powell temperde intussen de verwachting dat de centrale bank snel moet reageren op de recente stijging van de energieprijzen. Bij een optreden aan Harvard University zei hij dat de inflatieverwachtingen op langere termijn ‘goed verankerd’ blijven. De huidige bandbreedte van 3,5 tot 3,75 procent noemde hij ‘een goede plek’ om de ontwikkelingen af te wachten.
Miran vindt dat de Amerikaanse rente nog altijd ongeveer 100 basispunten boven het neutrale niveau ligt.
‘We moeten vooruitkijken naar twaalf tot achttien maanden’, zegt hij. ‘De inflatie-impact van olie zit vooral aan het begin. Op langere termijn is die beperkt.’
Risico op verkeerde timing
Voor miljoenen Amerikanen is de woningmarkt het meest tastbare knelpunt. De betaalbaarheid is verslechterd en een koopwoning blijft voor velen buiten bereik. Dat vergroot niet alleen de druk op de Federal Reserve, maar vooral op huishoudens zelf.
Valentine Ainouz (foto), hoofd global fixed income bij Amundi, wijst erop dat de economische groei vooral ten goede komt aan vermogende Amerikanen, terwijl een groot deel van de bevolking al vóór het conflict met Iran moeite had om rond te komen. Als de woningmarkt verder vastloopt, komt de rekening terecht bij de meest kwetsbare groepen: kleine bedrijven en huishoudens met lagere inkomens.
Blijft de Fed voorlopig afzien van renteverlagingen, dan ontstaat het risico dat later juist harder moet worden ingegrepen.
‘Centrale banken zullen niet alleen renteverlagingen uitstellen, maar later mogelijk ook sterker moeten verlagen dan nu wordt verwacht’, aldus Ainouz in een recent gesprek met Investment Officer.