beursgenoteerd vastgoed

Een zwaluw maakt de lente niet. Na een heel sterk jaarbegin die de Europese vastgoedaandelen zo’n 15 procent hoger joeg, met dank aan de dalende langetermijnrente, is het feestje alweer over en is het terug naar af. Terwijl voordien externe elementen (vooral de rente) de vastgoedaandelen parten speelden, hadden ze de voorbije maand af te rekenen met sectorspecifieke factoren. We overlopen een en ander.  

Wat de vooruitzichten voor 2023 betreft, had ik een bepaald scenario voor ogen. Met name een scenario waarbij de langetermijnrente een zekere daling zou kennen (met dank aan een lagere inflatie) en die zou de vastgoedaandelen moeten toelaten een deel (met de nadruk op een deel) van de zware verliezen van 2022 goed te maken. We herinneren eraan dat 2022 het tweede slechtste jaar (na 2008!) was voor vastgoedaandelen sinds 1990. 

De Belgische vastgoedmarkt, die sinds corona in vuur en vlam stond, koelde af in het jongste kwartaal. Vastgoed volgt op dit moment de inflatie niet meer.

Dat blijkt uit de Notarisbarometer.  Er waren minder transacties dan in 2021 en de prijsstijgingen lagen onder het niveau van de inflatie. 

Dat 2022 geen goed jaar was voor vastgoedaandelen, was al enige tijd duidelijk, maar er is slecht en er is heel slecht. Hoe slecht kijken we even na aan de hand van de evolutie van de FTSE EPRA NAREIT Developed Europe index sinds 1990. En wat blijkt? Na 2008 is 2022 het slechtste jaar met een verlies van ongeveer 40 procent, in 2008 liep het verlies op tot 42 procent. 

In het derde kwartaal daalde de vastgoedactiviteit in België met slechts -1,4 procent in vergelijking met dezelfde periode in 2021. Dat blijkt uit de Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot).

De prijs van een huis zat in de eerste 9 maanden van het jaar in de lift: +7,6 procent in vergelijking met het jaargemiddelde van 2021. De prijs van een appartement steeg minder snel: +3,4 procent. Opvallend: het percentage kopers dat 30 jaar of jonger was, nam dit jaar toe in vergelijking met 2021.

De beursstatistieken laten er geen twijfel over bestaan, de eerste vijf maanden van 2022 waren minder succesvol voor de Belgische en bij uitbreiding voor de Europese vastgoedgroepen. In ons GVV-boek dat we uitbrachten in september 2021 hadden we het uitvoerig over de twee belangrijkste risico’s voor GVV’s en beursgenoteerd vastgoed. Dat was enerzijds de brede beursevolutie, anderzijds de evolutie van de langetermijnrente. 

Na iets meer dan twee maanden in 2022 kan het de moeite zijn om even achterom te kijken naar de GVV’s, die niet gespaard bleven van de beursmalaise. De lager gewaardeerde aandelen kunnen beter tegen een stootje.

Het Belgische beursgenoteerde vastgoed is niet gespaard gebleven van de onrust op de beurs: de EPRA-index van Belgische vastgoedbedrijven heeft sinds de jaarwisseling al meer dan 15 procent verloren. Uitbaters van rusthuizen zijn het hardst getroffen door de verontwaardiging over de misstanden in Orpea in Frankrijk. Maar we mogen niet alle GVV’s over één kam scheren. Diversificatie blijft een must.

Pascale Nachtergaele, beheerder van het fonds Nagelmackers European Real Estate Fund, vindt vastgoed gezien de lage renteomgeving nog altijd interessant. Haar voorkeur blijft onverminderd uitgaan naar logistiek vastgoed, maar ook in andere segmenten ziet ze potentieel.

Nu met de dag de kans groter wordt dat de rente stijgt, dan dat ze verder zal dalen, vraagt iedereen zich af wat de impact kan zijn op GVV’s of vastgoedfondsen in het algemeen. De impact van een hogere rente kan zich op verschillende niveaus laten gevoelen. Het eerste en meest directe niveau is op het vlak van de financiële kost, of de rente die betaald dient te worden op de financiële schulden. 

Bankfinanciering